¿Hasta cuánto más podemos crecer? – La escasez de suelo en el Gran Santiago

Ignacio Arce, Gricel Labbé y Natalia Vernal

 

El martes 2 de Julio de 2018 Canal 13 emitió un reportaje titulado “Viviendas sociales la lucha por los terrenos”, en el se evidenciaba la paradoja existente en muchas ciudades chilenas, en las cuales existen terrenos disponibles para construcción de viviendas sociales y equipamientos, pero cuyo precio impide la realización de dichas viviendas. Tal como ejemplifica el alcalde de Recoleta en la misma nota “el tema es que haya o no haya suelo urbano, el tema es que sí estamos dispuestos a pagar el valor del suelo urbano para poner vivienda social para los más vulnerables”. Un ejemplo de esto ha sido la disputa llevado a cabo entre los municipios de Las Condes y Vitacura, en la cual el último se negaba a la construcción de viviendas sociales en un sitio de 28.000 metros cuadrados, llevando incluso a un cambio de uso de suelo absolutamente discrecional puesto que el cambio afectó solamente al terreno en cuestión, en respuesta a los deseos clasistas emergidos de los vecinos de Vitacura, disfrazados de ambientalismo, apelando que los terrenos serán destinados para la construcción de un parque. Esta situación es particularmente grave, debido a la que comuna de Vitacura es la comuna con el mayor Índice de Desarrollo Humano del país, con un superávit de servicios y equipamientos, fuentes de empleo, la mayor proporción de áreas verdes por habitante en Santiago y un largo etc., por tanto, se sigue reproduciendo la lógica de enviar a los proyectos de vivienda social a la periferia de la ciudad.

Otra de las paradojas a raíz de los altos valor del suelo en la ciudad de Santiago es el caso de la comuna de La Pintana, que se constituye como la sexta a nivel nacional con el mayor índice de hacinamiento y una de las que tiene la mayor reserva de suelo dentro del límite urbano, pero que a la fecha dichas reservas son sitios eriazos, lo cual es particularmente grave en una comuna con muchas necesidades en términos de equipamientos y servicios. Uno de los mega-sitios en La Pintana corresponde a “La Platina” (240 hectáreas) de propiedad del INIA y que ha sido recientemente traspasado a SERVIU. A la vista de este gran paño en el corazón de la comuna y producto de la necesidad de una vivienda propia, hoy se han constituido más de 60 comités de allegados correspondientes a familias del sector sur de Santiago, sin embargo, no hay certeza de que todos ellos podrían localizarse en La Platina, ya que la reciente modificación al proyecto por parte del SERVIU en La Pintana planifica para ese sector un Proyecto de Integración Social acompañado de un parque, es decir, sólo 40% del paño será destinado a viviendas sociales.

 

¿Pero cuál es el motivo de que los precios del suelo expulsen a las viviendas sociales cada vez más lejos a comunas como Melipilla o Padre Hurtado? ¿Existe realmente una escasez de suelo urbano? La escasez en este sentido es un concepto relativo que no alude a la insuficiencia de suelo de interés social dentro de la ciudad, sino la disputa de diferentes actores, públicos y privados, interesados en acceder a él, en un contexto de feroz especulación con el suelo y que en gran medida define las pauta de desarrollo urbano, entonces cuando desde la CChC se dice que no hay suelo de interés social dentro del límite urbano, quiere decir que el suelo actualmente disponible debe ser aprovechado por el desarrollo inmobiliario privado y en beneficio privado.

 

Trivelli (2015) realizó un catastro donde encontró que existen más de 24 terrenos con potencial de reconversión mayores a 255 hectáreas en Santiago y que actualmente son de propiedad del Fisco. Algunos de ellos, como el caso de La Platina, han sido traspasado por montos millonarios al SERVIU, y ahí se evidencia otra paradoja, que al interior del Estado se tenga que comprar terrenos para la ejecución de proyectos prioritarios, como es la construcción de viviendas sociales, problema que apunta al corazón de la propiedad privada del suelo y los inconvenientes y límites que genera para el desarrollo de un proyecto colectivo, como es la ciudad, la imposibilidad de contar con una estructura de propiedad del suelo colectiva y de interés social que abra nuevas posibilidades de acceso al suelo para proyectos prioritario y en lugares bien conectado provistos con equipamiento y servicios.

 

Actualmente el escenario es opuesto ¿Tenemos alternativas ante esta situación? Emergen otras opciones o aristas que nos gustaría relevar como Observatorio CITé a la discusión respecto al “suelo urbano”. En primer lugar, la transformación de suelos rurales a urbanos (1), como en el caso de La Platina, es una opción, sin embargo si seguimos expandiendo la ciudad (urban sprawl) y devorando descontroladamente sectores rurales, cada vez tendremos que ir más lejos para producir alimentos u obtener los servicios ecosistémicos que nuestra ciudad necesita, generando una variedad de inconvenientes: primacía del automóvil, contaminación, escasez del agua, deforestación, problemas de movilidad entre otras, pero lo que es más grave aún, modificando el territorio y expulsando comunidades rurales que son parte importante de nuestro desarrollo social y cultural. Por otra parte, algunos países han optado por viviendas sociales en densificación a través de los llamados “bonos de construcción” (2) en los cuales se les permite mayores coeficientes de constructibilidad a cambio que las inmobiliarias dejen 1 o 2 pisos para viviendas sociales, sin embargo, la excesiva densificación junto a sus problemas asociados y el poderío inmobiliario son temáticas por debatir para implementar este tipo de soluciones. La última alternativa a largo plazo es un proceso descentralizador (3), que, si bien la demanda de suelos es en las grandes ciudades como Santiago, Concepción y Valparaíso, no se puede desconocer, una solución podría ser apuntar a ciudades intermedias, que tienen aún terrenos céntricos disponibles a menos valor. No obstante, sin una solución completa y compleja por lo demás, de servicios, recursos, oportunidades de trabajo y descentralización estatal asociada, es un proceso muy difícil de implementar, por lo que las personas seguirán encontrando polos de desarrollo en la gran ciudad. De este modo, sin una solución a largo plazo, con múltiples alternativas, que involucre participativamente a los habitantes de los territorios en disputa, comunas enteras como La Granja, La Pintana, Hualpén, etc., que son por lo general socialmente carentes de servicios y equipamientos, se seguirán reproduciendo bajo esta lógica segregativa y exclusionaria con el que se han desarrollado estas metrópolis. 

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